L'inquilino non paga l'affitto? Ecco la guida completa per il proprietario: dalla prima diffida fino al recupero dell'immobile, con tempi e costi reali.
Fase 1: la diffida
Il primo passo è inviare una lettera di diffida e messa in mora tramite raccomandata A/R o PEC. Nella diffida si intima il pagamento dei canoni arretrati entro un termine (di solito 15 giorni), avvertendo che in difetto si procederà per vie legali.
La diffida non è obbligatoria per legge, ma è sempre consigliata: dimostra la buona fede del proprietario e può risolvere la situazione senza dover andare in tribunale.
Fase 2: lo sfratto per morosità
Se la diffida non produce effetti, il proprietario può avviare la procedura di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.). L'avvocato deposita un atto di intimazione di sfratto con contestuale citazione per la convalida.
L'udienza
All'udienza possono verificarsi tre scenari:
- L'inquilino non si presenta: il giudice convalida lo sfratto
- L'inquilino si oppone: si apre un giudizio ordinario (più lungo)
- L'inquilino chiede il "termine di grazia": il giudice può concedere fino a 90 giorni per saldare il debito. Se paga, lo sfratto decade
Fase 3: l'esecuzione
Ottenuto il provvedimento di sfratto, se l'inquilino non lascia spontaneamente l'immobile, si procede con l'esecuzione forzata tramite l'ufficiale giudiziario. Questo fissa un accesso e, se necessario, procede con la forza pubblica.
Tempi e costi indicativi
- Dalla diffida all'udienza: 2-4 mesi
- Dall'udienza all'esecuzione: 3-8 mesi (varia molto per città)
- Costi legali: da 1.500 a 3.000€ circa
Recupero dei canoni arretrati
Parallelamente allo sfratto, è possibile agire per il recupero dei canoni non pagati tramite decreto ingiuntivo. Questo consente di ottenere un titolo esecutivo per pignorare beni o stipendio dell'inquilino moroso.